전월세 중개보수 계산, 보증금과 월세를 환산하는 식

 월세 계약의 중개보수는 보증금에 월세의 100배를 더한 금액을 '거래금액'으로 보고 요율을 곱해 계산합니다. 다만 이렇게 더한 금액이 5천만원에 못 미치면 100배가 아니라 70배로 다시 계산해요. 월세 계약에서 보수 계산이 헷갈리는 건 요율표 때문이 아니라 이 환산 단계 때문입니다.

월세는 거래금액을 따로 만들어야 합니다

매매는 매매가가, 전세는 보증금이 그대로 거래금액이에요. 월세는 숫자가 둘이니 요율을 곱하기 전에 하나로 합치는 규칙이 필요하죠. 그 규칙이 공인중개사법 시행규칙 제20조제5항제1호입니다. 보증금 외에 차임(월세)이 있으면 월세에 100을 곱한 금액을 보증금에 더한 금액이 거래금액이 돼요. 이 환산식은 국토교통부령이라 전국이 똑같습니다. 뒤에 나올 요율표와는 다른 숫자예요.

합계가 5천만원에 못 미치면 70배로 다시 계산해요

같은 조항 단서가 이래요. 100배로 더한 금액이 5천만원 미만이면 그 결과를 버리고, 월세에 70을 곱해 보증금에 더한 금액을 거래금액으로 봅니다. 보증금이 적고 월세 비중이 큰 집에 100배를 그대로 적용하면 보수가 과해지는 걸 눌러주는 장치예요.

1. 보증금 + (월세 × 100)을 먼저 구한다
2. 그 결과가 5천만원 미만인지 본다
3. 미만이면 보증금 + (월세 × 70)으로 다시 구하고, 5천만원 이상이면 1번 금액을 그대로 쓴다

여기서 많이 오해해요. 70배로 다시 계산하면 요율 구간도 한 칸 내려간다고 생각하기 쉬운데, 그렇지 않습니다. 70배로 가는 상황은 이미 "100배 합계가 5천만원 미만"으로 판정된 경우고, 70배 결과는 100배 결과보다 작으니 그 구간에 그대로 머물러요. 요율 구간을 가르는 건 1번 금액이고, 70배는 같은 구간 안에서 거래금액만 낮춰줍니다. 5천만원이 배수의 경계이면서 요율 구간의 경계이기도 해서 두 가지가 섞여 보이는 거예요.

숫자를 따라가 볼게요

아래는 예시예요. 요율과 한도액은 글 뒤 상자를 참고하세요.

항목	예시 1	예시 2
보증금 / 월세	3,000만원 / 50만원	1,000만원 / 35만원
① 보증금 + (월세×100)	8,000만원	4,500만원
② 5천만원 미만인가	아니오 → ①을 그대로	예 → 다시 계산
③ 보증금 + (월세×70)	해당 없음	3,450만원
최종 거래금액	8,000만원	3,450만원
적용 요율 / 한도액	0.4% / 30만원	0.5% / 20만원
거래금액 × 요율	32만원	17만 2,500원
한쪽이 내는 중개보수	30만원 (한도액 적용)	17만 2,500원

예시 2에서 재계산을 빼먹고 4,500만원에 요율을 곱하면 22만 5,000원, 한도액이 걸려 20만원이 됩니다. 한 단계가 2만 7,500원을 가르죠. 예시 1처럼 거래금액이 작은 두 구간에는 한도액이 따로 붙어서, 거래금액이 올라도 보수가 더 늘지 않아요. 계산 끝에 한도액을 꼭 확인하세요. 이 금액은 한쪽이 내는 몫이고 임대인과 임차인이 각각 냅니다. 부가가치세는 별도예요.

요율표는 전국 공통이 아니라 내 지역 시·도 조례입니다

많이 놓치는 부분인데요, 공인중개사법 제32조제4항은 주택 중개보수의 한도를 국토교통부령으로 정하는 범위 안에서 시·도 조례로 정한다고 합니다. 서울이면 「서울특별시 주택중개보수 등에 관한 조례」, 경기도면 「경기도 주택 중개보수 등에 관한 조례」가 실제 근거예요. 지금은 시·도별 값이 대체로 같아 체감이 안 되지만, 조례는 시·도마다 따로 개정되니 내 지역만 바뀔 수 있어요. 확인 경로는 아래 상자에 있습니다.

반대로 주택이 아닌 물건은 전국 공통입니다. 오피스텔·상가·토지는 조례를 거치지 않고 국토교통부령이 직접 정해요(제20조제4항). 주택이 조례, 주택 외가 부령 — 짐작과 방향이 반대죠. 건물에 주택과 상가가 섞이면 주택 면적이 2분의 1 이상인지로 갈리고(제20조제6항), 집과 중개사무소가 다른 시·도면 중개사무소 소재지 조례를 따릅니다(제20조제3항).

구간별 요율 전체와 매매 계산 순서는 중개보수는 정해져 있습니다, 상한 요율과 계산하는 순서에서, 이 비용이 계약 일정 중 언제 나가는지는 첫 전월세 계약, 집 보기부터 입주 후 신고까지 해야 할 일 순서에서 다뤘어요.

2026년 기준 숫자 (2026년 10월 확인)

• 거래금액 환산 (전국 공통, 시행규칙 제20조제5항제1호): 보증금 + (월차임 × 100). 합산액이 5천만원 미만이면 보증금 + (월차임 × 70)
• 주택 임대차 등 상한요율 / 한도액 (서울·경기 조례 별표1, 확인한 시·도 모두 같은 값)
• 5천만원 미만 0.5% / 20만원
• 5천만~1억원 미만 0.4% / 30만원
• 1억~6억원 미만 0.3%
• 6억~12억원 미만 0.4%
• 12억~15억원 미만 0.5%
• 15억원 이상 0.6%
• 주택 외 (전국 공통, 시행규칙 제20조제4항·별표2): 전용면적 85㎡ 이하에 전용 입식 부엌·전용 수세식 화장실·목욕시설을 갖춘 오피스텔은 임대차 등 0.4%, 매매·교환 0.5%. 그 밖의 오피스텔과 상가·토지는 0.9% 이내 협의
• 내 지역 조례 확인: 자치법규정보시스템(elis.go.kr)에서 시·도 선택 후 '중개보수' 검색 / 서울은 서울부동산정보광장, 경기는 경기부동산포털

요율·한도액은 시·도 조례에서, 환산 배수와 기준 금액은 국토교통부령에서 바뀝니다. 본문의 계산 순서는 숫자가 바뀌어도 유효합니다.

자주 묻는 질문

Q. 전세는 보증금을 그대로 거래금액으로 보나요?

A. 네, 월세(차임)가 없으면 보증금이 그대로 거래금액이고 환산 단계가 없습니다. 100배·70배 규칙은 보증금 외에 월세가 있는 계약에만 적용돼요.

Q. 100배로 계산한 금액이 정확히 5천만원이면요?

A. 그 금액을 그대로 씁니다. 단서는 '5천만원 미만'일 때만 작동하니까요. 거래금액 5천만원은 '5천만원 이상 1억원 미만' 구간에 들어갑니다.

Q. 오피스텔 월세도 같은 식으로 환산하나요?

A. 환산식은 같아요. 거래금액을 구하는 규정은 주택과 주택 외에 함께 적용됩니다. 달라지는 건 그다음에 곱하는 요율이고, 오피스텔은 전용면적과 설비 조건에 따라 값이 갈려요.

Q. 내 지역 요율을 계약 전에 확인할 방법이 있나요?

A. 위 상자의 조회 경로가 가장 확실해요. 중개사무소도 실제로 받으려는 요율 및 한도액표를 게시하도록 되어 있으니, 집을 보러 갔을 때 한 번 읽어두면 좋습니다.

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이 글은 2026년 10월 기준으로 정리했습니다. 주택 중개보수의 요율과 한도액은 시·도 조례로 정해지기 때문에, 조례가 개정되면 다른 지역은 그대로인데 내 지역만 값이 달라질 수 있어요. 환산 배수와 기준 금액도 국토교통부령이 바뀌면 함께 달라집니다. 또 상한 안에서 실제 보수는 중개의뢰인과 개업공인중개사가 협의해 정하는 것이라, 조건이 비슷해도 계약마다 금액이 같지 않습니다. 겸용 건물이나 분양권처럼 거래금액을 무엇으로 볼지부터 다퉈지는 경우도 있습니다. 이 글은 법률 자문이 아니고 개별 계약의 결론을 보장하지 않습니다. 보수 금액이나 상한 초과 수취가 문제가 된다면 중개사무소를 등록한 시·군·구 부동산 담당 부서, 대한법률구조공단(132), 주택임대차분쟁조정위원회에 상담해 보세요.

최종 업데이트: 2026.10.25

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