중개보수는 정해져 있습니다, 상한 요율과 계산하는 순서

 

중개보수는 거래금액에 구간별 상한 요율을 곱한 금액을 넘지 못하고, 그 한도 안에서 중개사와 협의해 정합니다. 그래서 복비 계산은 "얼마를 깎아볼까"가 아니라 "내 거래의 상한이 얼마인가"를 먼저 구하는 일이에요.

"정해져 있다"는 말은 상한이 정해져 있다는 뜻이에요

여기서 헷갈리기 쉬운데요, 전국에 똑같이 붙는 단일 요율표는 없습니다. 공인중개사법은 주택 중개보수의 한도를 국토교통부령(시행규칙)의 범위로 묶어두고, 그 안에서 시·도 조례가 요율을 정하도록 했어요(법 제32조 제4항). 주택이 아닌 중개대상물은 시행규칙이 직접 정합니다.

그래서 내게 적용되는 숫자는 중개사무소가 있는 시·도의 조례예요. 집이 경기도에 있어도 사무소가 서울이면 서울 조례 기준입니다(시행규칙 제20조 제3항). 계약 전체 흐름은 첫 전월세 계약, 집 보기부터 입주 후 신고까지 해야 할 일 순서에 정리해두었습니다.

복비 계산, 이 순서로 하면 됩니다

1단계. 거래 유형을 가릅니다. 주택 매매·교환과 임대차는 요율표가 다르고, 상가·토지와 오피스텔은 또 다른 기준이에요. 한 건물에서 주택 면적이 절반 이상이면 주택 요율, 미만이면 주택 외 요율입니다(시행규칙 제20조 제6항).

2단계. 거래금액을 확정합니다. 매매는 매매대금, 전세는 보증금입니다. 월세가 붙은 계약은 월세를 환산해 보증금에 더한 금액으로 구간을 정하는데, 환산 배수가 두 가지예요. 이 계산은 「전월세 중개보수 계산, 보증금과 월세를 환산하는 식」에서 다룹니다.

3단계. 구간의 상한 요율을 곱합니다. 아래 표에서 해당 줄을 찾으세요.

4단계. 한도액과 비교합니다. 금액이 낮은 구간에는 한도액이 함께 걸려 있어요. 곱한 값이 한도액보다 크면 한도액이 상한입니다. 보증금 4,500만 원 전세라면 5천만 원 미만 구간 0.5%로 22만 5천 원이 나오지만, 한도액 20만 원에 걸려 상한은 20만 원이 됩니다(예시 계산).

구간별 상한 요율과 한도액

주택 중개에서 한쪽 당사자에게 받을 수 있는 한도입니다.

거래 유형	거래금액	상한 요율	한도액
매매·교환	5천만 원 미만	0.6%	25만 원
매매·교환	5천만~2억 원	0.5%	80만 원
매매·교환	2억~9억 원	0.4%	없음
매매·교환	9억~12억 원	0.5%	없음
매매·교환	12억~15억 원	0.6%	없음
매매·교환	15억 원 이상	0.7%	없음
임대차 등	5천만 원 미만	0.5%	20만 원
임대차 등	5천만~1억 원	0.4%	30만 원
임대차 등	1억~6억 원	0.3%	없음
임대차 등	6억~12억 원	0.4%	없음
임대차 등	12억~15억 원	0.5%	없음
임대차 등	15억 원 이상	0.6%	없음

구간은 아래 금액 이상, 위 금액 미만입니다. 공인중개사법 시행규칙 별표 1의 범위이고, 서울·경기 조례 별표와 강원 요율표도 같은 숫자였어요. 그 밖의 시·도는 조례를 확인하세요.

주택이 아니면 더 단순해요. 상가·토지는 거래 유형과 무관하게 0.9% 이내에서 협의합니다. 오피스텔은 전용면적 85㎡ 이하에 전용 입식 부엌·전용 수세식 화장실·목욕시설을 갖춘 경우만 매매·교환 0.5%, 임대차 등 0.4%이고, 조건을 못 채우면 0.9% 이내입니다(시행규칙 제20조 제4항).

중개수수료 말고 더 붙는 것

중개보수에 부가가치세는 별도로 붙습니다. 서울과 경기 요율표 모두 "부가가치세 별도"로 안내해요. 중개사무소의 사업자 유형(일반과세자·간이과세자)에 따라 더해지는 금액이 다를 수 있으니 항목을 나눠 확인하고 영수증을 받아두세요. 권리관계 확인 등에 든 실비도 영수증을 붙여 따로 청구할 수 있습니다(시행규칙 제20조 제2항).

자주 다투는 지점 세 가지

누가 부담하나요. 주택 중개보수는 중개의뢰인 쌍방으로부터 각각 받습니다(시행규칙 제20조 제1항). 표의 금액은 양쪽이 나눠 내는 총액이 아니라 한 사람이 내는 한도예요.

계약이 깨졌을 때. 법은 개업공인중개사의 고의 또는 과실로 거래가 무효·취소·해제된 경우에 보수를 받을 수 없다고 정합니다(법 제32조 제1항 단서). 중개사 잘못이 아닌 사유로 깨진 경우는 조문만으로 정리되지 않아 다툼이 잦아요. 지급시기도 약정이 우선이고, 약정이 없으면 거래대금 지급이 완료된 날입니다(시행령 제27조의2).

상한을 넘겨 받았다면. 정해진 보수나 실비를 초과해 금품을 받는 행위는 금지행위이고(법 제33조 제1항 제3호), 1년 이하의 징역 또는 1천만 원 이하의 벌금에 처해질 수 있습니다(법 제49조 제1항 제10호). 대법원도 초과 부분은 무효로 보아, 이미 낸 초과분은 반환을 청구할 수 있어요.

2026년 기준 확인 사항 (2026년 10월 확인)

• 주택 요율 근거: 시행규칙 별표 1의 범위 + 시·도 조례
• 월세 환산 배수: 2가지(합산액 5천만 원 미만일 때 다름) — 시행규칙 제20조 제5항
• 확인 경로: 서울부동산정보광장, 경기부동산포털의 중개보수 요율 메뉴. 그 밖은 시·도청 누리집이나 자치법규정보시스템에서 "주택 중개보수 조례" 검색

구간과 요율은 시행규칙·조례 개정으로 바뀌고 시·도마다 다를 수 있습니다. 계산 순서와 판단 기준은 위 본문 그대로 유효합니다.

자주 묻는 질문

Q. 복비는 깎을 수 있나요?

A. 상한 안에서 협의하는 구조라 더 낮게 정하는 것 자체는 가능해요. 다만 상한이 있다는 이유로 당연히 내려가지는 않으니, 협의한 금액은 중개보수 약정에 적어두세요.

Q. 요율표 금액을 양쪽이 반씩 내는 건가요?

A. 아니에요. 한쪽 당사자에게 받을 수 있는 한도입니다. 매도인과 매수인, 임대인과 임차인이 각각 그 한도 안에서 부담해요.

Q. 집은 다른 시·도에 있는데 어느 조례를 보나요?

A. 중개사무소가 있는 시·도의 조례 기준입니다.

Q. 부가가치세는 꼭 내야 하나요?

A. 별도로 붙는 것이 원칙이에요. 과세 유형에 따라 금액이 다를 수 있으니 청구 내역을 항목별로 확인하세요.

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이 글은 2026년 10월 기준으로 정리한 정보이며, 법률 자문이 아닙니다. 주택 중개보수 요율은 공인중개사법 시행규칙의 범위 안에서 시·도 조례로 정해지기 때문에 시행규칙이나 조례가 개정되면 숫자가 바뀌고, 같은 시점에도 시·도에 따라 다를 수 있습니다. 또 보수는 상한 안에서 협의해 정하는 금액이라 거래금액이 같아도 실제 지급액은 계약마다 달라집니다. 개별 계약의 조건이나 특약에 따라 결론이 달라질 수 있으니, 금액이나 지급 시점을 두고 다툼이 생겼다면 대한법률구조공단(국번 없이 132)이나 관할 주택임대차분쟁조정위원회에 상담하시고, 초과 수수가 의심되면 중개사무소 소재지 시·군·구 부동산 담당 부서에 문의하세요.
최종 업데이트: 2026.10.20

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